Quesiti e documentazioni necessarie prima di una proposta di acquisto immobiliare

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La proposta di acquisto resta il passaggio fondamentale in una trattativa immobiliare, ma spesso l’inesperienza può giocare brutti scherzi, soprattutto se non ci si rivolge al supporto di un’agenzia del territorio.

Prima di concretizzare questa proposta, sarebbe necessario porre una serie di domande e richiedere alcuni documenti che possono chiarirci realmente le idee sul tipo di immobile che andiamo ad acquistare.

L’obiettivo di questo passaggio è quello di essere realmente consapevoli di tutte le peculiarità della casa e delle possibili problematiche.

Si eviterà, così, di presentare e firmare una proposta, mossi soltanto dall’impulso e dalla voglia di concretizzare velocemente la trattativa.

Vediamo insieme alcuni possibili aspetti da non farsi sfuggire in questa analisi preliminare, ma ricordiamoci sempre che una proposta di acquisto è ben diversa da un preliminare di vendita!

Differenze tra proposta e preliminare di vendita

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Difatti, una proposta di acquisto la possiamo considerare come vincolante solo per la parte che decide di acquistare l’immobile, ovviamente fino a che essa non viene accettata dalla controparte venditore.

Nel momento in cui ci sarà anche la firma del venditore, entrambi i soggetti in trattativa saranno tecnicamente vincolati a concretizzare l’accordo raggiunto per la casa in questione.

Va però detto che questo vincolo non è poi così concreto nella realtà dei fatti!

Fino a che non entra in gioco il preliminare di vendita, una delle due parti può sentirsi più o meno libera di recedere dall’accordo trovato, qualora subentrassero motivazioni che spingono a prendere una diversa decisione.

Potrebbe comunque essere richiesta dalla controparte che si vede rifiutare l’accordo, una qualche forma di risarcimento, ma non è comunque detto che ciò accada.

Qui sta la differenza concreta con il preliminare di vendita; la sua sottoscrizione di fatto obbliga entrambe le parti a concludere l’accordo raggiunto, pena un pagamento dei danni!

Nel caso fosse il venditore a ritirarsi, esso sarà sicuramente obbligato alla restituzione della caparra, più una penale che solitamente è pari proprio al valore della caparra stessa.

Qualora fosse il compratore a ritirarsi, è pressochè certo che andrà a perdere la caparra versata, come pena per non aver adempiuto al completamento dell’acquisto.

Sottoscrizione della proposta di acquisto? Occhio ai documenti da richiedere!

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Ora che abbiamo chiarito questo potenziale equivoco, andiamo a considerare quali sono i documenti da non dimenticare, PRIMA di una proposta di acquisto.

Unico proprietario o più proprietari?

In primis è da richiedere la visura catastale, nella quale si legge espressamente chi è il proprietario dell’immobile.

Può sembrare una cosa banale, ma pensate se la trattativa procedesse con una sola persona (che riteniamo essere il proprietario unico) e poi si venisse a scoprire dalla visura che i legittimi proprietari sono, ad esempio, due fratelli.

Non è detto che possano sorgere delle problematiche, ma quando ci sono più soggetti in ballo è sempre bene saperlo con precisione!

Sia mai che si venga a sapere che uno dei due fratelli presi in esempio non è realmente interessato a vendere, tanto quanto lo era la persona con cui abbiamo trattato fino ad ora!

A quel punto la nostra proposta sarebbe pressochè inutile e si sarebbe perso solo tempo prezioso.

Immobile acquistato o donato?

Inoltre, non dimentichiamo di richiedere come il proprietario attuale è entrato in possesso dell’immobile in questione. Potrebbe trattarsi di una normale compravendita, ma potrebbe averlo anche ricevuto in donazione.

In caso di donazione è importante sapere quando questa è avvenuta in quanto, se intercorre un periodo inferiore a 20 anni, il venditore dovrà sottoscrivere una polizza a garanzia di un’eventuale azione di rivalsa da parte degli eredi della persona che ha precedentemente donato (e non è una cosa così rara che ciò accada).

Pignoramenti e ipoteche

Stiamo anche attenti che l’immobile in questione non sia stato pignorato o sotto azione giudiziaria.

In questo caso, considerando i lunghi tempi previsti per ottenere un giudizio finale, è sempre bene lasciar perdere e non ritrovarsi ad attendere chissà quanto, prima di poter ottenere il via libera al completamento della trattativa.

E se ci fosse ancora l’ipoteca di una banca, dovuta al fatto che ancora non è stato estinto completamente il mutuo?

Non è da considerarsi un problema in quanto, con una parte del ricavato della vendita, sarà possibile per la parte che avrà venduto:

  • estinguere totalmente il mutuo;
  • eliminare, così, l’ipoteca presente.

Spese condominiali

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Questo risulta essere un punto molto importante da non trascurare, in quanto queste spese non vengono eliminate con la vendita, ma restano comunque vive.

Di conseguenza, la presenza di eventuali debiti condominiali non sarà in alcun modo eliminata al passaggio da venditore a compratore, ma quest’ultimo se li ritroverà in capo.

Ecco perché la cosa migliore da fare è verificare, contattando l’amministratore condominiale, se sono presenti dei debiti pregressi di qualunque specie.

La loro presenza non è detto che sia un deterrente per il completamento dell’acquisto, ma potrebbe incidere sul prezzo di vendita, che potrebbe essere ritoccato al ribasso per ripianare successivamente questi debiti.

Non dimentichiamoci anche delle eventuali spese straordinarie, concordate attraverso un’assemblea condominiale.

Mettiamo, ad esempio, il classico caso di lavori di riqualificazione per ottenere successivamente il bonus 110%. Se questi:

  • sono stati approvati, ma ancora non si è dato mandato a una ditta in questione, la quota di spese di spettanza sarà direttamente in capo al futuro acquirente;
  • sono stati approvati e si sono già affidati i lavori a una ditta, allora spetterà al venditore terminare il pagamento della quota di spettanza dell’edificio.

Certificazione energetica

Non dimentichiamoci, infine, di due documenti davvero importanti come la certificazione energetica e la conformità urbanistica.

Il primo stabilisce il consumo energetico dell’edificio in questione, e non potrà essere sottovalutato, in quanto sappiamo bene quanto le spese in bolletta possano incidere sul bilancio di una famiglia.

Se fosse attestata una scadente classificazione energetica non sarebbe di certo un dramma, ma questo andrebbe ad incidere negativamente sull’appeal dell’edificio e sul prezzo di vendita, che potrebbe essere ritoccato verso il basso.

Inoltre, si dovrebbe mettere in preventivo la possibilità in un futuro non troppo lontano, di dover effettuare i lavori di riqualificazione energetica necessari per poter ottenere un miglioramento della classe energetica di appartenenza e, conseguentemente a questo, una rivalutazione dell’immobile e una potenziale riduzione dei consumi energetici.

Conformità urbanistica e agibilità della casa

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Ricordiamoci anche di richiedere il certificato di attestazione dell’agibilità dell’edificio.

Esso serve a ribadire che la casa che si sta comprando è stata costruita seguendo tutti i criteri atti a garantirne la sicurezza e la salubrità.

Per concludere, non dimentichiamo anche di farci dare la planimetria catastale, verificando che questa sia realmente coincidente con l’appartamento che andremo ad acquistare.

Non sono rari i casi di stanze o porzioni di edificio che non figuravano nelle planimetrie originali, ma che sono state comunque realizzate in fase di costruzione o successivamente.

Non dimentichiamo anche i disegni depositati in Comune, per verificare che questi siano esattamente coincidenti con l’appartamento che si va ad acquistare.

Per fare in modo che l’atto di vendita non presenti vizi, è necessario che venditore e compratore verifichino ed attestino che vi è assoluta conformità tra planimetria catastale ed urbanistica, con lo stato di fatto dell’edificio (diversamente, sarebbe necessaria una sanatoria che, come alcuni di voi sapranno, può richiedere tempi parecchio lunghi).

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