Calcolo tasse affitto: Regime ordinario, canone libero, cedolare secca

Spesso capita di voler cambiare appartamento perché il proprio diventa troppo stretto, o semplicemente si vuole cambiare zona.

Cosa fare però del vecchio? Venderlo o tenerlo per darlo poi in affitto?

L’idea di poter mettere da parte una piccola rendita ti alletta, ma sei frenato dalla possibilità che i tuoi inquilini possano non pagare l’affitto, diventando morosi. Oppure temi una eccessiva pressione fiscale.

Oggi analizzeremo gli aspetti fiscali.

Ci sono due tipi di tasse da tenere in conto quando si vuole dare in affitto un immobile: Le tasse variabili, proporzionate al canone percepito dall’affitto, e le tasse fisse sul mattone, come imu e tasi, che sono sempre a carico del proprietario dell’immobile.

Di seguito analizzeremo i principali regimi per la tassazione dei canoni affittuari, e cos’è la cedolare secca.

Calcolo tasse affitto: Regime ordinario

Lo stato offre più possibilità ai proprietari di immobili che decidono di dare una casa in affitto.

Col regime ordinario si prevede che i redditi derivati dalla locazione siano sommati a tutti gli altri redditi che il contribuente percepisce e riporta nella propria dichiarazione dei redditi. Al totale si applica l’aliquota irpef delle persone dello scaglione corrispondente (più è alto il reddito, più sarà alta l’aliquota), con l’aggiunta delle relative addizionali regionali e comunali.

Gli scaglioni Irpef vanno da un minimo del 23% fino a un massimo del 43%.

Oltre all’aliquota irpef, col regime ordinario si aggiungono alle tasse da pagare anche un 2% fisso del canone annuo, moltiplicato per tutte le annualità indicate nel contratto, e l’imposta di bollo da 16 euro che va applicata ogni 4 facciate scritte sul contratto (16 euro ogni 100 righe).

Risulta evidente che la tassazione ordinaria è, generalmente, la più costosa.

Risulterebbe conveniente solo nel caso in cui il locatario non sia in possesso di altri redditi e vi siano molte spese da recuperare attraverso detrazioni, come ad esempio spese mediche, ristrutturazioni, etc. Spese che non possono essere detratte qualora si scelga la soluzione della cedolare secca.

Calcolo tasse affitto: Affitto a canone libero 4+4

I contratti a “canone libero”, si chiamano così perché hanno una durata di 4 anni più 4 di rinnovo automatico per la prima scadenza.

In questo caso l’irpef si applica sul 95% del canone di locazione.

Ci sono delle agevolazioni varie nel caso in cui l’edificio sia riconosciuto come interesse storico o artistico, in questo caso il canone viene ridotto del 35%. Nel caso in cui l’immobile si trovi in un comune ad alta densità abitativa, e nel caso in cui si effettui un affitto tramite “canone concordato”, ovvero seguendo gli accordi territoriali indicati da organizzazioni di proprietari e inquilini, si ottiene una riduzione del canone del 30%.

Calcolo tasse affitto: Cedolare secca

Il regime della cedolare secca risulta essere il più conveniente per la maggior parte dei locatari.

Si tratta di una imposta che sostituisce sia irpef, che addizionali regionali e comunali. Non vi sono imposte di bollo e di registro.

L’imposta viene calcolata unicamente sul canone di locazione, tenendo fuori gli eventuali ulteriori redditi del locatario.

Viene logico pensare che questo regime sia il più conveniente per chi ha già un reddito elevato.

La cedolare secca va indicata come regime fiscale all’inizio del contratto di locazione.

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