Spese condominiali, quando puoi non versare un euro-casalive.it
Spese condominiali, ci sono dei contesti in cui puoi non pagare, ma ecco quand’è che ci sono i presupposti per poterlo fare.
La prescrizione delle spese condominiali è un tema cruciale per la gestione degli obblighi finanziari tra condomini e amministratori, con importanti implicazioni giuridiche e pratiche. In questo approfondimento esaminiamo i termini di prescrizione previsti dalla normativa vigente, le modalità di decorrenza e le conseguenze in caso di mancato pagamento, aggiornando le informazioni alla luce delle ultime disposizioni legislative e giurisprudenziali.
Secondo l’articolo 2948 del Codice Civile, la prescrizione delle spese condominiali varia a seconda della natura delle spese stesse. In particolare:
- Per le spese ordinarie, che includono interventi di manutenzione ordinaria come la pulizia delle scale, l’illuminazione, la sostituzione di lampadine e la riparazione di serrature, il termine di prescrizione è di cinque anni.
- Le spese straordinarie, ossia quelle relative a interventi imprevisti e di maggiore entità come la ristrutturazione o la manutenzione straordinaria delle parti comuni, godono invece di un termine più lungo, pari a dieci anni.
La distinzione è fondamentale perché incide direttamente sulla possibilità per il condominio di recuperare crediti pregressi.
Decorrenza e interruzione della prescrizione
Un punto spesso dibattuto riguarda il momento da cui decorre la prescrizione. La giurisprudenza prevalente stabilisce che l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese condominiali nasce con la delibera dell’assemblea che approva il rendiconto e il relativo stato di riparto (Cassazione civile, sez. II, 25/02/2014, n. 4489).
Questo significa che il termine di prescrizione inizia a decorrere da tale data e non dalla semplice approvazione del bilancio o dalla ripartizione preliminare.
La prescrizione, inoltre, può essere interrotta da atti formali che manifestano la volontà del condominio di esigere il pagamento, quali:
- l’invio di una lettera raccomandata con avviso di ricevimento,
- la notifica di un decreto ingiuntivo,
- l’avvio di un qualunque procedimento giudiziario per il recupero del credito.
In presenza di tali atti, il termine di prescrizione si azzera e ricomincia a decorrere dalla data dell’atto interruttivo, permettendo al condominio di proseguire nell’azione di riscossione.
Implicazioni pratiche e responsabilità dei condomini
Nel caso in cui il termine di prescrizione scada senza che il condominio abbia agito, decade il diritto di ottenere il pagamento delle quote dovute. Se invece permane un debito insoluto, la legge prevede che gli altri condomini debbano coprire la quota del moroso, secondo le rispettive quote millesimali. È inoltre possibile, con il consenso unanime, istituire un fondo comune per far fronte a tali eventualità.
Un aspetto rilevante riguarda anche la responsabilità in caso di compravendita immobiliare: venditore e acquirente sono solidalmente responsabili per le spese condominiali non pagate relative all’anno del rogito e a quello precedente. L’amministratore, quindi, può rivolgersi a entrambi per il recupero dei crediti (art. 63 disp. att. c.c.).
Per quanto concerne gli inquilini, essi sono tenuti a corrispondere esclusivamente le spese di manutenzione ordinaria e gli oneri accessori, come previsto dall’articolo 9 della legge sull’equo canone. Tuttavia, per gli oneri accessori il termine di prescrizione è più breve, pari a due anni, e decorre dalla richiesta effettuata dal proprietario. Il mancato pagamento di tali oneri può giustificare il procedimento di sfratto, qualora il debito superi due mensilità di canone e il ritardo superi i 60 giorni.
Normativa e aggiornamenti recenti
Il quadro normativo ha subìto importanti modifiche con il cosiddetto Decreto Calderoli “taglia-leggi” (D.L. n. 112/2008, convertito con modificazioni dalla L. n. 133/2008), che ha abrogato l’articolo 6 ultimo comma della legge n. 841/1973, uniformando il termine di prescrizione quinquennale per le spese condominiali anche nei rapporti tra locatore e conduttore. Tale riforma è entrata in vigore dal 22 dicembre 2008 e si applica ai crediti non ancora prescritti alla data di entrata in vigore.
Infine, il nuovo articolo 1129, comma 9, c.c. stabilisce che, salvo diversa decisione assembleare, l’amministratore ha l’obbligo di agire per la riscossione coattiva delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale in cui il credito è esigibile, pena la perdita del diritto al recupero.
Questi aggiornamenti rafforzano il ruolo dell’amministratore nella tempestiva gestione dei crediti condominiali e sottolineano l’importanza di un’attenta vigilanza da parte di tutti i condomini.