Nuovo ingresso in condominio? Quando aprire una porta sul pianerottolo è lecito

Nuovi ingressi sul pianerottolo condominiale: quando sono consentiti e quali limiti rispettare. Tutto quello che c’è da sapere. 

L’apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale è un tema di grande interesse per chi vive in condominio e desidera migliorare la funzionalità del proprio appartamento, ad esempio creando un secondo ingresso o sfruttando una scala di servizio. Ma quali sono le condizioni giuridiche, le autorizzazioni necessarie e i limiti da rispettare per realizzare questo tipo di intervento? Analizziamo la normativa vigente e le più recenti interpretazioni della giurisprudenza italiana.

Quando è possibile aprire una nuova porta sul pianerottolo

Innanzitutto, va chiarito che il pianerottolo è considerato a tutti gli effetti una parte comune del condominio, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. Questa area è destinata all’uso collettivo e la sua fruizione è regolata dall’articolo 1102 del Codice Civile, che consente a ogni condomino di servirsi della cosa comune purché non ne venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri di farne altrettanto.

Da ciò deriva che l’apertura di un secondo ingresso che affacci sul pianerottolo può essere interpretata come un uso più intenso della cosa comune, ammesso dalla legge e confermato da diverse sentenze della Corte di Cassazione. In particolare, la sentenza n. 8120/2012 ha stabilito che è possibile aprire un varco su un muro comune a condizione che non vengano lesi i diritti degli altri condomini né alterata la destinazione dell’area comune.

Il singolo condomino può procedere all’apertura di una nuova porta sul pianerottolo senza necessità di ottenere il consenso preventivo degli altri condomini, sempre nel rispetto di alcuni limiti fondamentali:

• La nuova porta non deve impedire l’accesso degli altri condomini al pianerottolo e alla scala;
• Non deve compromettere la funzionalità e la sicurezza dell’area comune, che rimane un importante percorso di passaggio verso gli appartamenti e gli ascensori;
• L’intervento non deve modificare in modo sostanziale il decoro architettonico dell’edificio.

Tuttavia, è importante verificare sempre il regolamento condominiale, che potrebbe prevedere specifici vincoli, come limiti sulle dimensioni, sui materiali o sui colori delle porte da installare. In particolare, il regolamento contrattuale, approvato all’unanimità o accettato all’atto di acquisto dell’immobile, può vietare modifiche senza l’approvazione dell’assemblea.

Contrariamente a quanto si possa pensare, non è necessario il consenso dell’assemblea condominiale per aprire una nuova porta sul pianerottolo, poiché questo intervento è considerato un uso più intenso della cosa comune e non una trasformazione radicale che richieda una delibera assembleare.

Analogamente, non serve il permesso di costruire del Comune, poiché l’apertura di una porta su un vano scale non configura una trasformazione urbanistica. È sufficiente presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che attesti la conformità dell’intervento alle norme vigenti.

Regole di sicurezza, accessibilità e decoro architettonico

L’apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale deve rispettare norme fondamentali riguardanti l’accessibilità alle scale e la sicurezza dell’edificio. In particolare:

• Deve essere garantita l’accessibilità a tutti i condomini, senza creare ostacoli o ridurre gli spazi di passaggio;
• È necessario rispettare la Legge 13/1989 sulle barriere architettoniche, assicurando l’utilizzo delle scale anche da parte di persone con disabilità;
• Va preservata la funzione di via di fuga antincendio prevista dal D.M. 246/1987, evitando di compromettere la sicurezza in caso di emergenza;
• L’intervento deve essere progettato da un tecnico qualificato che ne garantisca la stabilità e il rispetto delle normative;
• La porta deve essere realizzata in modo coerente con lo stile e i materiali delle altre porte sul pianerottolo per non alterare il decoro architettonico.

Queste prescrizioni mirano a salvaguardare non solo i diritti individuali, ma anche la sicurezza e l’estetica complessiva del condominio.