Posso affittare una casa pignorata? Cosa dice la legge - Casalive.it
Una casa pignorata si può affittare o anche vendere? Nel caso chi rischia di più? Cosa dice la legge e a cosa stare attenti.
Quando un immobile viene sottoposto a pignoramento, si apre una complessa questione riguardante la gestione e l’utilizzo del bene da parte del debitore.
In particolare, molti si chiedono: è possibile affittare un immobile pignorato e trarne un guadagno? Analizziamo nel dettaglio le implicazioni legali e pratiche di questa situazione, alla luce delle norme attuali e della giurisprudenza più recente.
Cos’è il pignoramento e come funziona
Il pignoramento rappresenta il primo atto formale della procedura di esecuzione forzata. Si tratta di un provvedimento con cui un ufficiale giudiziario impone al debitore di non poter più disporre di determinati beni, poiché destinati a soddisfare un credito vantato da un creditore. Questo vincolo giuridico impedisce al debitore di vendere, donare o comunque alienare i beni pignorati. L’obiettivo è quello di procedere alla vendita all’asta o all’assegnazione diretta del bene, per recuperare la somma dovuta. Se il ricavato supera il credito, l’eccedenza viene restituita al debitore; in caso contrario, possono essere avviati ulteriori pignoramenti. Esistono diverse tipologie di pignoramento, ognuna con caratteristiche specifiche:
- pignoramento mobiliare: riguarda beni mobili come veicoli, elettrodomestici e apparecchiature elettroniche, che vengono sequestrati direttamente presso la residenza o il luogo di lavoro del debitore;
- pignoramento immobiliare: interessa immobili e terreni, che vengono valutati da un consulente nominato dal giudice prima di essere messi all’asta sotto la supervisione del tribunale;
- pignoramento presso terzi: si applica sui crediti che il debitore ha verso terzi, come stipendi, pensioni o canoni di locazione.
Durante la fase di pignoramento, la proprietà dell’immobile resta formalmente al debitore, ma quest’ultimo non può né vendere né concedere in locazione l’immobile senza autorizzazione. La giurisprudenza (Cassazione n. 29491/2019) ha chiarito che un contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento è valido solo se approvato dal giudice. In caso contrario, il contratto è considerato nullo e non è opponibile al creditore né agli eventuali acquirenti. Se invece il contratto di affitto è stato stipulato prima del pignoramento, gli inquilini godono di una certa tutela: possono opporsi alla vendita forzata e mantenere la locazione fino alla sua naturale scadenza.
È importante sottolineare che, se il contratto non è stato registrato, gli inquilini devono dimostrare di aver abitato l’immobile prima dell’espropriazione e di aver versato regolarmente un canone congruo. Secondo l’articolo 2923 del codice civile, qualora il contratto non abbia una data certa ma la detenzione dell’immobile da parte del conduttore preceda il pignoramento, l’acquirente deve rispettare la locazione per un periodo limitato: un anno per gli immobili non ammobiliati, un mese per quelli ammobiliati. In caso di rinnovo tacito del contratto antecedente al pignoramento, il rinnovo si considera automatico senza necessità di autorizzazione giudiziaria, a meno che non venga disdetto dal proprietario.
Dopo la vendita all’asta, il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi relativi all’immobile, incluso il rispetto dei contratti di locazione preesistenti con data certa anteriore al pignoramento. In questo caso, l’inquilino ha il diritto di continuare a occupare l’immobile fino alla scadenza del contratto. Per i contratti non registrati stipulati prima del pignoramento, il nuovo proprietario deve rispettare la locazione per un periodo massimo di sei anni, purché l’inquilino dimostri di aver abitato l’immobile prima dell’azione esecutiva. Se la durata della locazione supera i nove anni, la tutela si limita ai primi nove anni.
La possibilità di affittare un immobile pignorato è quindi fortemente limitata e soggetta a rigide condizioni, volte a tutelare sia i diritti del creditore che quelli degli inquilini. Dare in locazione un immobile pignorato senza rispettare le norme può comportare gravi conseguenze, inclusa la nullità del contratto e il rischio di perdere il diritto a percepire i canoni. Affittare un immobile pignorato può essere consentito solo se il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento o con l’autorizzazione del giudice. La data certa del contratto e la sua regolare registrazione rappresentano elementi fondamentali per determinare la validità e l’opponibilità della locazione nel contesto dell’esecuzione forzata.