Locazione di un immobile pignorato: cosa dice la legge - casalive.it
La gestione degli immobili sottoposti a pignoramento rappresenta un tema di grande rilievo nel panorama giuridico ed economico.
In questo articolo analizziamo in dettaglio le normative e le sentenze più recenti che regolano la materia, chiarendo se e quando sia possibile locare un immobile pignorato e quali siano le conseguenze per chi agisce senza le dovute autorizzazioni.
Secondo la giurisprudenza consolidata, in particolare la sentenza della Corte di Cassazione n. 13216 del 27 giugno 2016, un immobile sottoposto a pignoramento non può essere dato in locazione senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. Questo perché, con il pignoramento, il proprietario perde il diritto di gestire e amministrare il bene, che viene invece affidato a un custode nominato dal giudice.
La Cassazione ha stabilito che le azioni derivanti da un contratto di locazione stipulato senza autorizzazione giudiziaria, inclusa la riscossione dei canoni, spettano al custode e non al proprietario. Questo principio si fonda sul fatto che il pignoramento comporta lo spossessamento del debitore esecutato, che perde la titolarità della gestione e dei frutti civili del bene (Cass. 14 luglio 2009, n. 16375; Cass. 21 giugno 2011, n. 13587).
In sostanza, anche se un contratto di locazione viene stipulato senza il consenso del giudice, non è nullo ma è inopponibile ai creditori e all’assegnatario dell’immobile. Pertanto, il contratto non produce effetti nei confronti del custode, che subentra nella gestione materiale e amministrativa dell’immobile pignorato.
L’impatto pratico dell’affitto non autorizzato
Nel caso in cui un proprietario affitti un immobile pignorato senza la preventiva autorizzazione del giudice dell’esecuzione, la Cassazione chiarisce che il contratto resta valido tra le parti, e gli inquilini possono continuare a occupare l’immobile fino alla scadenza del contratto. Tuttavia, il custode subentra nella gestione del rapporto di locazione e provvede alla riscossione dei canoni.
Il proprietario che ha agito senza autorizzazione può incorrere in sanzioni penali e sarà obbligato a restituire al custode tutti i canoni percepiti indebitamente. Inoltre, qualora l’immobile venga aggiudicato all’asta, l’acquirente ha la facoltà di chiedere lo sgombero immediato degli inquilini, purché dimostri la mala fede del proprietario nel concludere il contratto di locazione e la complicità degli stessi inquilini nel danneggiare il potenziale acquirente.
Diversa è la situazione in cui l’immobile risultasse già locato prima del pignoramento e il contratto fosse regolarmente registrato. In questo caso, gli inquilini possono mantenere il possesso fino alla naturale scadenza del contratto, mentre il custode gestisce la riscossione dei canoni fino alla vendita o assegnazione all’asta. L’acquirente dovrà rispettare i termini del contratto e non potrà richiedere lo sgombero anticipato, salvo specifiche eccezioni, come il mancato pagamento del canone o la presenza di un contratto a condizioni anomale.
Parallelamente, è importante ricordare che in ambito domestico e gestionale, il mancato pagamento delle bollette di servizi essenziali quali acqua, luce e gas può comportare la sospensione o la disattivazione dell’utenza. Secondo la regolamentazione vigente e le disposizioni dell’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (ARERA), il fornitore è tenuto a seguire una procedura graduale che prevede:
- Applicazione degli interessi di mora sull’importo non saldato;
- Invio di solleciti e diffide di pagamento tramite differenti canali, tra cui telefonate, lettere e email;
- Concessione di un periodo di tolleranza generalmente di circa 20 giorni lavorativi dopo la scadenza della fattura;
- Invio di un avviso formale di sospensione del servizio in caso di mancato pagamento persistente;
- Sospensione effettiva della fornitura fino al saldo completo delle somme dovute e degli eventuali oneri aggiuntivi;
- In casi di morosità grave e prolungata, può essere disposto il recesso unilaterale dal contratto e la chiusura definitiva del contatore.
Il diritto alla riscossione delle fatture si prescrive entro 2 anni dalla scadenza, fatta eccezione per il caso in cui vengano inviati solleciti tramite raccomandata o PEC, che interrompono la prescrizione.
L’attenzione verso questi aspetti è fondamentale anche per i proprietari di immobili dati in locazione, per evitare che inadempienze possano causare disservizi agli inquilini e conseguenti contenziosi.