Bed & Breakfast nel condominio: si può fare?

Può capitare che vogliate allestire il vostro appartamento, all’interno di un condominio, a Bed & Breakfast.

I condòmini, però, non vedono sempre questo genere di iniziative di buon occhio, spesso per via del fatto che generano un via vai di gente che può sembrare pericoloso e poco invitante per il palazzo.

Cosa dice il regolamento condominiale per i Bed & Breakfast?

Se ipotizziamo che:

• Il regolamento condominiale (per sua natura, contrattuale) preveda che per tutti i locali condominiali sia vietata la destinazione ad alberghi, pensioni, e comunque di farne un uso contrario alla “decenza”
• Il proprietario dell’unità abitativa o il suo conduttore (in forza di un contratto di locazione ad uso abitativo, ex L. 27 luglio 1978, n. 392 e L. 9 dicembre 1998, n. 431, registrato presso l’Agenzia delle Entrate) decidano di esercitare l’attività di Bed & Breakfast, all’interno della suddetta unità abitativa, e senza alcuna organizzazione imprenditoriale.

In questi casi, il regolamento condominiale può contenere, al suo interno, limitazioni di vario tipo circa le facoltà di utilizzo fattibili delle singole unità immobiliari.

La Corte di Cassazione, ha però espresso il suo parere mostrando come il non esplicitare delle limitazioni rientri come contraddittorio nel principio di pienezza del diritto di proprietà.

Ciò che potrebbe andare in aiuto dei proprietari intenzionati ad aprire un Bed & Breakfast è il Codice del Turismo, che definisce i Bed & Breakfast come: “… strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.

Secondo lo stesso Codice del Turismo, quindi, la qualifica di Bed & Breakfast varia a seconda dell’organizzazione:

• Strutture alberghiere e paralberghiere: Strutture ricettive dove l’esercizio viene organizzato in maniera professionale ed imprenditoriale
• Strutture extralberghiere: strutture gestite da privati in forma non imprenditoriale.

Bed & Breakfast nel condominio: Le sentenze

Vi è una pronuncia del Tribunale di Roma del 17/09/2015, sentenza n° 18303, dove si affronta un caso di regolamento condominiale limitante per strutture alberghiere e paralberghiere.

Il tribunale si è espresso a favore dell’ammissibilità di apertura dell’attività di Bed & Breakfast in condominio, costituendo un servizio extralberghiero.

Questo accade perché nel regolamento si vieta la possibilità di adibire il proprio appartamento a strutture alberghiere e paralberghiere, mentre i Bed & Breakfast con gestione non imprenditoriale sono considerati strutture extralberghiere.

In una sentenza del 03/03/2016, sempre il Tribunale di Roma, nella sentenza n° 4419, conferma che il regolamento condominiale e solo esso, può inibire l’apertura del Bed & Breakfast, e solo se esplicitamente indicato nel regolamento. La volontà dell’assemblea, quindi, non ha valenza per questo tipo di organizzazioni.

La Corte di Cassazione, nella sentenza n° 21024 del 18/10/2016, esprime il suo parere riguardo questo annoso dubbio, indicando come le clausole limitative dei contratti generici siano tendenzialmente incisive sull’esercizio di ciascun condomino riguardo il proprio appartamento.

La stessa Corte di Cassazione, però, si è espressa in parere nettamente contrastante con quanto detto finora, nella sua sentenza del 07/01/2016, n° 109, indicando fedelmente “è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”.

In conclusione

L’apertura di un Bed & Breakfast può essere limitata solo dal regolamento condominiale, e solo se citato espressamente in esso.

La dicitura “alberghiero e paralberghiero” non fa, necessariamente, rientrare i Bed & Breakfast nelle limitazioni.

Ovviamente andrebbero viste e accostate tutte le altre regole del condominio, ovvero quelle di convivenza condominiale, il non arrecare pregiudizi (concreti e dimostrabili, come continui interventi delle forze dell’ordine a causa di turbative dell’ordine pubblico da parte degli ospiti).

E ovviamente, vanno osservate pedissequamente tutte le norme di sicurezza e gli obblighi amministrativi legati all’attività.

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