Agevolazione sulla prima casa: Usufruirne sulla seconda abitazione

Tutte le condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa”

A chiarirlo è la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di appello n. 377/2019, dove si ammette la fruizione dell’agevolazione “prima casa” nel caso di acquisto della seconda abitazione, ubicata nello stesso Comune in cui è già detenuta in proprietà un’altra abitazione acquistata senza fruire dell’agevolazione, a condizione che quest’ultima sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Come si può leggere sulla “Guida all’acquisto della casa” pubblicata sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, di base una dinamica di questo tipo (ossia una vecchia abitazione comprata senza agevolazioni, prima casa situata nello stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare) non dovrebbe affermare la spettanza del beneficio relativo alla “prima casa” circa il nuovo acquisto, se non prima della vendita della precedente abitazione che dovrebbe fondamentalmente precedere l’acquisto della nuova casa.

Un parere differente dalla regola generale

I coniugi che presentano l’istanza dichiarano di aver acquistato nel 1990 l’abitazione dalla società costruttrice, con applicazione dell’aliquota iva pari al 4% (al tempo prevista per le vendite di abitazioni) senza aver optato per l’agevolazione relativa alla “prima casa”, nonostante il possesso dei requisiti previsti dall’allora vigente legislazione per il diritto alla fruizione della stessa, poiché l’imposizione era coincidente con quella prevista dall’aliquota agevolata.

Secondo il D.L 155/1993, infatti, è stata soppressa l’aliquota del quattro percento prima prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori, limitandola esclusivamente all’ipotesi di acquisto della cosiddetta “prima casa”.

Gli istanti clienti chiedono di poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa” in relazione alla nuova abitazione acquistata nel medesimo Comune in cui è situato l’immobile precedentemente, impegnandosi ad alienare l’ultimo entro almeno un anno dalla stipula dell’atto di acquisto in contratto.

Gli istanti, infine, possono, quindi, procedere al nuovo acquisto con l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” a condizione che:

• l’immobile già posseduto sia l’unico in possesso dai coniugi nel Comune di residenza;
• al momento dell’acquisto i coniugi non siano titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con l’agevolazione “prima casa”;
• procedano alla vendita dell’immobile già posseduto entro un anno dall’acquisto.

Quando è possibile usufruire dell’agevolazione sulla prima casa

È possibile usufruire delle imposte agevolate anche per una casa ricevuta in donazione sempre e quando il beneficiario possiede i seguenti requisiti:

• non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio proprietario del Comune dove si trova l’immobile ereditato;
• non sia titolare, neppure per quote societarie o in comunanza legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso proprio o usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge in sé, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• l’immobile deve trovarsi necessariamente nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi, e non deve rientrare in una delle categorie catastali A1, A8, A9 (abitazioni di tipo signorile, ville, castelli).

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