Casa appena comprata con abusi edilizi: le responsabilità del nuovo proprietario - Casalive.it
Abusi edilizi su un immobile appena acquistato, cosa rischia il nuovo proprietario? Attenzione a questi casi: le sue responsabilità.
L’acquisto immobiliare può nascondere insidie non sempre evidenti, soprattutto quando si tratta di immobili con potenziali abusi edilizi preesistenti.
La recente sentenza n. 5318/2025 del Consiglio di Stato ha ribadito un principio fondamentale: il nuovo proprietario risponde degli abusi edilizi presenti sull’immobile, anche se questi sono stati commessi da precedenti titolari e ignorati al momento dell’acquisto.
La responsabilità del nuovo proprietario e l’abuso edilizio ereditato
Il caso esaminato riguarda un acquirente che, in buona fede, ha acquistato un immobile situato in un centro storico tutelato da vincoli culturali e urbanistici, con l’intenzione di ristrutturarlo. Solo successivamente ha scoperto la presenza di un soppalco abusivo realizzato decenni prima, destinato a servizi abitativi come angolo cottura, bagno e soggiorno, senza alcun titolo edilizio valido. L’amministrazione comunale ha quindi emesso un ordine di demolizione ai sensi dell’art. 33, comma 3 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), imponendo il ripristino dello stato dei luoghi.
Il ricorso dell’acquirente al TAR è stato respinto, così come il successivo appello al Consiglio di Stato, che ha confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione e la responsabilità in capo all’attuale proprietario. Questo perché, secondo la giurisprudenza consolidata, la responsabilità per gli abusi edilizi è di natura oggettiva: chi detiene la proprietà dell’immobile è tenuto a rispondere degli abusi, anche se non li ha materialmente realizzati. Un punto chiave della sentenza riguarda la natura dell’ordinanza di demolizione. Essa non rappresenta un atto discrezionale della Pubblica Amministrazione, bensì un obbligo giuridico nel momento in cui viene accertata la presenza di un abuso edilizio.
Non è necessaria una motivazione particolarmente approfondita né l’instaurazione di un contraddittorio con il proprietario, poiché l’ordine di demolizione tutela un interesse pubblico superiore, come la salvaguardia dei vincoli urbanistici e culturali. Il Consiglio di Stato ha inoltre sottolineato che il vincolo culturale e paesaggistico sull’edificio implica che tutte le sue parti, interne ed esterne, siano soggette a tutela. Pertanto, qualsiasi intervento privo di regolare titolo edilizio è considerato abusivo e suscettibile di ordine di demolizione. La distinzione tra opere interne o esterne non è rilevante ai fini della legittimità dell’ordine di demolizione.
Un ulteriore aspetto evidenziato dalla sentenza riguarda la natura dell’illecito edilizio: si tratta di un illecito permanente, che permane fino a quando non viene regolarizzato. Non esiste un termine di prescrizione che consenta di sanare automaticamente l’abuso con il passare del tempo. Per questo motivo, anche abusi risalenti a molti anni prima possono essere oggetto di interventi repressivi da parte della Pubblica Amministrazione. La sentenza assume un’importanza pratica rilevante per chi intende acquistare un immobile, soprattutto in contesti storici o tutelati.
È fondamentale affidarsi a professionisti esperti in materia urbanistica e catastale, capaci di effettuare verifiche approfondite sulla situazione dell’immobile prima della compravendita. Sebbene possa sembrare un costo aggiuntivo, questa attività di due diligence consente di evitare spiacevoli sorprese, potenziali ordini di demolizione e ulteriori spese impreviste. La tutela del compratore passa attraverso un controllo scrupoloso e preventivo, indispensabile per evitare di ereditare responsabilità e abusi edilizi non sanabili, con conseguenze anche economiche rilevanti.