Abuso edilizio del precedente proprietario: chi deve pagare - Casalive.it
Chi deve pagare davvero se l’abuso edilizio sulla casa è stato fatto dal precedente proprietario? Ecco cosa rischi.
La compravendita di un immobile rappresenta un passaggio fondamentale che deve sempre essere caratterizzato da trasparenza e buona fede, soprattutto in presenza di irregolarità urbanistiche o edilizie.
L’acquirente di un immobile è infatti responsabile anche per eventuali abusi edilizi commessi dal precedente proprietario, con tutte le conseguenze legali ed economiche che ne derivano, in particolare quando viene richiesta la demolizione di opere abusive.
La responsabilità nell’abuso edilizio: chi deve rispondere?
Secondo il Dpr 380/2001 – noto come Testo Unico sull’Edilizia – un abuso edilizio si verifica quando si eseguono interventi urbanistici senza ottenere le necessarie autorizzazioni o quando i lavori realizzati non rispettano il progetto approvato. L’articolo 29 del Testo Unico suddivide le responsabilità fra tre soggetti principali:
- il costruttore;
- il titolare del permesso di costruire;
- il committente.
Va precisato che il direttore dei lavori non è considerato responsabile se ha tempestivamente segnalato al Comune e agli altri soggetti coinvolti la violazione riscontrata, fatta eccezione per le varianti in corso d’opera. In presenza di difformità significative rispetto al progetto autorizzato, il professionista incaricato deve anche valutare la rinuncia all’incarico. Una delle questioni più delicate riguarda i tempi entro cui l’acquirente può agire contro il venditore in caso di abuso edilizio non dichiarato. La legge stabilisce che l’acquirente ha dieci anni dalla scoperta dell’irregolarità per avviare un’azione legale basata sull’articolo 1489 del Codice Civile, che tutela dai vizi occulti.
Importante sottolineare che non conta la data del rogito, ma il momento in cui l’acquirente viene effettivamente a conoscenza dell’abuso. Dopo la scoperta, entro otto giorni è obbligatorio notificare il venditore e la causa deve essere intentata entro un anno dalla consegna dell’immobile. Le azioni possibili sono due:
- richiesta di riduzione del prezzo;
- risoluzione del contratto.
In entrambi i casi l’acquirente può anche richiedere il risarcimento dei danni subiti. Tuttavia, se nel rogito è specificata la presenza di abusi sanabili e la necessità di regolarizzazione, l’acquirente perde il diritto di agire, in quanto si presume sia stato adeguatamente informato. Una situazione particolare si presenta quando un immobile con abusi edilizi viene ereditato. La legge italiana prevede infatti che vendite e donazioni di immobili abusivi siano nulle se le irregolarità sono evidenti, ma questa norma non si applica alle successioni ereditarie. Ciò significa che la proprietà passa agli eredi anche in presenza di irregolarità edilizie.
Gli eredi hanno una responsabilità amministrativa ma non penale: solo chi ha commissionato direttamente i lavori abusivi può essere penalmente imputato. Pertanto, eventuali sanzioni penali o multe non sono trasferite agli eredi. Tuttavia, gli eredi possono ricevere un ordine di demolizione, una sanzione amministrativa che può essere comminata al proprietario dell’immobile a prescindere dalla sua responsabilità diretta. In assenza di termini di prescrizione per l’ordine di demolizione, gli eredi possono comunque optare per una sanatoria, assumendosi i relativi costi. L’unico limite concreto per gli eredi è l’impossibilità di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria o di vendere l’immobile abusivo senza aver risolto la questione.
Un immobile con abuso edilizio non sanabile non può essere legalmente venduto. Qualsiasi atto di compravendita in tali condizioni è considerato nullo, e sia acquirente che venditore possono incorrere in sanzioni pecuniarie. Inoltre, le autorità potrebbero imporre la demolizione dell’opera abusiva, con i costi a carico del proprietario. Diversamente, negli immobili con abusi sanabili, la vendita è possibile purché l’acquirente sia consapevole della situazione e disposto a sostenere le spese per la regolarizzazione.
In questi casi, la trasparenza diventa fondamentale per evitare futuri contenziosi e garantire la corretta tutela dei diritti di entrambe le parti. Questo quadro normativo sottolinea quanto sia cruciale per chi acquista o eredita un immobile effettuare una verifica accurata della regolarità edilizia, affidandosi a professionisti qualificati per evitare spiacevoli sorprese e complicazioni legali.